2021年1-7月成都房企销售排行榜TOP10
2021年房地产行业在调控深水区已行过半,7月百强房企整体业绩表现不及上半年和历史同期,成都市场上的头部房企增速也在疫情后再现同比“负增长”。传统房地产开发日渐疲软,未来形势难辨。
调控深入,道阻且长,谁主浮沉?
房企篇
同为TOP3,打法截然相反
都说风水轮流转,而今年的成都房企销售额TOP3,基本被“万保恒”霸占。华润与龙湖,只是机缘巧合性地出现过一两次。
从数据上来说,万保恒是成都市场的巅峰,但他们为自己争取霸主地位的战略却有所不同。
恒大一贯以三四线城市和核心城市郊区作为主城,在成都也不例外。主城区项目虽少,却凭借郊区项目的遍地开花和“薄利多销”,碾压其他房企。别看恒大负面缠身,今年1-7月销售额依然稳居成都市场榜首。
万科与保利则与恒大截然相反,他们重仓主城与城南,尤其在城南,各自都创造了不少所谓“网红盘”,比如万科的天府公园城、天府锦绣、金域华府,保利的天空之城、和光屿湖、和光逸境等。
这两家房企还有个相似点,都参与了TOD项目的开发。保利的项目是天府新区的昌公堰TOD,万科的是龙泉的行政学院TOD,一南一东,都是成都楼市的热门方向。
龙头房企再强,地头蛇仍有半壁江山
虽然成都市场总被全国性头部房企霸榜前三,但本土企业仍能凭借“地头蛇”优势占据半壁江山,榜上常有名的是人居、城投、德商及万华。
本地知名房企主要分两类,一类是以兴城人居、成都城投、高投、天投等为代表的地方国资平台企业,他们从早年的城市配套建设转型做房地产开发,近些年来品质与规模日渐壮大,口碑也逐渐走高,以人居为主要代表。
另一类是民营企业,以德商和万华为代表,都是改善系种子选手。
德商以“天玺系”打开高端市场知名度,在成都各区与全国多地齐齐开花。近年来德商拿地声势不减,在成都首批次集中供地中,以37亿的金额排在拿地排行榜第二位,而第一位正是上面提到的人居。
4月初德商在品牌发布会上,宣布2021年将新增6大项目,包括金牛、武侯三座“天骄”,崇州两大“天悦”以及老城西青羊的全新“天玺”,看起来前途无量。
而不时出现在排行榜上的万华,则是在城南打造了麓山国际社区和被誉为中国“四大神盘”之一的8300亩麓湖生态城的企业。虽有地域局限,仍在业绩享有盛誉,每年不知接待多少来参观学习的同行。
他们是成都本土企业的希望。但若要做大做强,终归要有走出去的一天。如何让“地头”变成全国龙头,像荣升世界500强的新希望一样成为成都被刷屏的骄傲,是值得探索的。
目前来看,德商、人居、万华等企业都已有走出去的试水经历了,而在如今被严格限制的市场环境下,这条路将无比艰辛。
市场篇
揭开表面的光鲜,看到背后的危机
7月的成都楼市供销表现,如同这40°的天气一样,热。整体供销水平均有所上升,一方面是中心城区的热盘供应加大,市场热度上涨;另一方面是二手房前后一二批次指导价出台,部分客户转至新房。但二者都是阶段性的。
从房企销售额层面来看,已经隐隐嗅到了危机的味道。
克而瑞研究中心数据显示,2021年7月百强房企整体业绩表现不及上半年和历史同期。TOP100房企单月实现销售操盘金额8611.7亿元,环比降低33%。包含几家龙头房企在内,不少企业的环比降幅超过35%。
在成都市场,1-7月TOP10房企的销售额和销售面积虽然还保持了1-2成的同比增长,但TOP3和TOP5房企的销售面积在疫情之后又惊现同比负增长,尤其TOP3房企,销售面积较去年同期降了12%。
揭开表面的光鲜亮丽,该看到的是背后的潜在危机。历史证明,很多时候危机意识是翻盘之根本。
走势篇
不贪婪、不恐惧,行业风向标已行动
“不贪婪、不恐惧”,是今年6月30日万科2020年度股东大会上郁亮提出的。它没有2018年提出的“活下去”那么惊世骇俗,但极大概率就是企业未来的新思维准则。
“不贪婪”是说行业高利润时代结束了,不要贪婪,不要再留恋于过去,包括以前习惯只用规模速度作为衡量企业成功的标记。
“不恐惧”是说天下没有做完的生意,只有没做好的生意。我们的开发业务和优秀制造业相比,存在明显差距。差距有多大,就意味着改进空间有多大。
十九大“房住不炒,租购并举”这八个字,定义了行业的基本规则。无论是三道红线、融资收紧、房贷额度收紧、土地双集中还是今年大力推的租赁住房政策,都是围绕着这八个字来展开的。
今年万科再次强调转型,从开发为主,转为开发、经营、服务并重,其集团内部架构已调整完毕。
7月份传出不少新动向,比如接盘恒大退出后的深圳高新投股份。高新投作为溢价国营金融服务集团,扶持过华为、比亚迪等一大批高科技企业。万科入股高新投,或有意参与新业态的产业投资,从中发现新的增长点。
而万科本身也已经和深圳国资高度捆绑,无论是深圳地铁入股万科,还是万科联手深圳地铁在轨道交通的黄金十年将”轨道+物业“模式推广至全国。
另外,万科在物业、城市更新、租赁等方面也已经做得小有名气,商业平台印力也被重视起来,今年初还收购了凯德20个购物中心,可谓雄心壮志。
一直都是房地产行业的风向标的万科,已经完成从单赛道到多赛道的布局,只待持续发力,可以“不贪婪、不恐惧”。而还拿下以开发为单一赛道的房企,恐怕就需要深度思索“不贪婪、不恐惧”的背后涵义了。
道阻且长,行则将至
房地产开发正在面临严峻考验。
一是市场规模逐渐到顶。统计局数据显示,2018年全国商品房销售面积为17.17亿平方米,2019年为17.16亿平方米,2020年为17.61亿平方米,每年增幅都在3%以内,2019年还略降0.1%。
二是房企面临生存考验。截至2021年7月底,A股市场已发布半年报业绩预告的46家房地产上市公司中,报告期内实现净利润同比减少的有26家。20家对归属上市公司股东净利润进行了预亏损发布。从数据来看,今年上半年房企业绩亏损现象相较往年有所增多,房企盈利空间受到一定程度的压缩。
房企规模虽持续增长,但增速已放缓,利润严重下滑,融资渠道也被严格限制,破产或暴雷企业数量与日俱增,感觉危机随时都要到来。
土地双集中政策、热点城市“双限地”和自持租赁住房规则下,房企利润更是岌岌可危。在全国22城首轮集中供地中,不少高成本拿地热点城市地块的企业都面临亏损境地。
成都首轮集中供地中,中小房企表现抢眼,但他们是一时冲动还是真实力,两年便能见真知。
房地产从严调控下的每一个补丁,都可能是悬在房企头顶上的“达摩克利斯之剑”,生死攸关。暴力掘金的时代已经消亡,现在房企正面临的,是迎接时代规则、接受阵痛下的转型。
历久远而不衰,临绝地而再造,逢机遇而勃发。
这不仅是中华民族的伟大精神,之于新时代企业也是同理。